La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, plus souvent appelée TEOM, soulève régulièrement la même question : est-ce au propriétaire ou au locataire de la payer ?
La réponse peut sembler contradictoire. C’est le propriétaire qui reçoit la taxe avec son avis de taxe foncière et qui la paie à l’administration. Pourtant, lorsque le logement est loué, il peut généralement en demander le remboursement au locataire.
Mais il ne peut pas réclamer n’importe quel montant. Les frais de gestion restent à sa charge, la somme demandée doit pouvoir être justifiée et certaines situations (arrivée en cours d’année, forfait de charges, colocation…) demandent un peu plus d’attention.
Voici les règles à connaître pour comprendre simplement qui paie la taxe d’ordures ménagères, combien peut être réclamé et dans quels cas un locataire peut contester la somme demandée.
- 1 En bref
- 2 Taxe d’ordures ménagères et locataire : qui paie réellement ?
- 3 Les frais de gestion restent à la charge du propriétaire
- 4 Comment calculer la TEOM si le locataire n’est pas resté toute l’année ?
- 5 Calculateur de TEOM récupérable auprès du locataire
- 6 Et en cas de colocation ?
- 7 Le propriétaire doit-il fournir un justificatif ?
- 8 Dans quels cas un locataire peut-il contester la TEOM ?
- 9 Forfait de charges ou provisions : pourquoi la différence est importante
- 10 Régularisation des charges : quelles informations doivent être communiquées ?
- 11 Une ancienne TEOM peut-elle être réclamée plusieurs années après ?
- 12 Que faire si le propriétaire réclame trop de TEOM ?
- 13 TEOM, TEOM incitative et REOM : quelle différence ?
- 14 Les trois documents à vérifier avant de payer
- 15 Exemple complet
- 16 À retenir
-
17
Questions fréquentes
- 17.1 Le locataire doit-il payer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ?
- 17.2 Quels frais ne peuvent pas être réclamés au locataire ?
- 17.3 Que se passe-t-il si le locataire arrive en cours d’année ?
- 17.4 Peut-on ajouter la TEOM à un forfait de charges ?
- 17.5 Quel justificatif peut demander le locataire ?
- 17.6 Combien de temps peut-on réclamer ou contester la TEOM ?
En bref
- La TEOM est payée à l’administration par le propriétaire, avec la taxe foncière.
- Si le logement est loué, le propriétaire peut généralement récupérer cette taxe auprès du locataire.
- Les frais de gestion indiqués sur l’avis de taxe foncière ne sont pas récupérables.
- Le propriétaire doit pouvoir justifier le montant demandé.
- Lorsque le locataire n’a occupé le logement qu’une partie de l’année, la TEOM est généralement répartie en fonction de sa période d’occupation.
- Avec un forfait de charges en location meublée, le propriétaire ne peut normalement pas ajouter une régularisation de TEOM en plus du forfait.
- En cas de désaccord sur des charges locatives, propriétaire et locataire disposent en principe d’un délai de 3 ans pour agir.
Taxe d’ordures ménagères et locataire : qui paie réellement ?
La TEOM sert à financer la collecte et le traitement des déchets ménagers.
Elle apparaît sur l’avis de taxe foncière du logement. C’est donc le propriétaire, ou l’usufruitier lorsqu’il y en a un, qui la paie directement à l’administration fiscale.
Cela ne signifie pas pour autant que le propriétaire doit forcément en supporter le coût final.
Lorsqu’un logement est loué, la TEOM fait partie des charges récupérables. Autrement dit, le propriétaire avance la taxe, puis peut en demander le remboursement au locataire.
Le fonctionnement est donc assez simple :
Administration fiscale → propriétaire → locataire
Le propriétaire reste la personne qui doit payer la taxe aux impôts. De son côté, le locataire peut devoir rembourser au propriétaire la partie de cette taxe qui constitue une charge récupérable.
Un exemple simple
Sophie loue un appartement toute l’année.
Sur l’avis de taxe foncière de son propriétaire figurent :
- TEOM : 196 €
- frais de gestion liés à cette taxe : 16 €
Le propriétaire peut demander à Sophie le remboursement des 196 € de TEOM.
En revanche, il ne peut pas lui demander les 16 € de frais de gestion.
Ce ne sont donc pas 212 € qui sont récupérables, mais 196 €.
Les frais de gestion restent à la charge du propriétaire
C’est l’un des points les plus importants à vérifier sur l’avis de taxe foncière.
La TEOM elle-même peut être récupérée auprès du locataire. En revanche, les frais de gestion ajoutés par l’administration fiscale ne peuvent pas lui être refacturés.
Le propriétaire doit donc distinguer les deux montants.
Il ne peut pas simplement prendre le total figurant à proximité de la taxe sur son avis et le transmettre au locataire sans vérification.
Exemple
| Situation | TEOM | Frais de gestion | Montant récupérable |
|---|---|---|---|
| Locataire présent toute l’année | 210 € | 8 € | 210 € |
| Frais de gestion uniquement | — | 8 € | 0 € |
| Total payé par le propriétaire | 210 € | 8 € | 218 € |
| Total pouvant être récupéré sur le locataire | 210 € |
Le premier réflexe est donc de retrouver précisément la ligne TEOM sur l’avis de taxe foncière.
Comment calculer la TEOM si le locataire n’est pas resté toute l’année ?
La situation est fréquente : un locataire entre dans le logement en avril, part en septembre ou déménage en cours d’année.
Il ne serait évidemment pas logique de lui faire supporter automatiquement une année entière de TEOM alors qu’il n’a occupé le logement que quelques mois.
En pratique, le montant est généralement réparti au prorata de la période d’occupation.
Il faut toutefois garder une nuance importante : les textes ne donnent pas une formule nationale unique imposant, dans toutes les situations, un calcul précis au jour près.
Le prorata journalier est surtout une méthode simple, transparente et facilement vérifiable pour répartir une taxe annuelle lorsqu’un locataire n’a occupé le logement qu’une partie de l’année.
Exemple de calcul
La TEOM annuelle est de 210 €.
Le locataire occupe le logement du 1er avril au 31 décembre, soit 275 jours sur une année de 365 jours.
Le calcul peut être effectué ainsi :
210 × 275 ÷ 365 = 158,22 €
Le montant correspondant à cette période d’occupation est donc d’environ 158,22 €.
Pour une année bissextile, il est préférable d’utiliser 366 jours afin que le calcul reste cohérent.
Pourquoi utiliser le nombre réel de jours de l’année ?
Prenons une année bissextile de 366 jours.
Si un locataire occupe le logement toute l’année et que la TEOM est de 365 €, un calcul systématique sur 365 jours donnerait :
365 × 366 ÷ 365 = 366 €
Le locataire paierait alors davantage que la TEOM annuelle réellement supportée.
C’est pourquoi un calculateur sérieux doit utiliser 365 ou 366 jours selon l’année concernée.
Calculateur de TEOM récupérable auprès du locataire
Vous pouvez utiliser le calculateur ci-dessous pour obtenir une estimation.
Indiquez :
- le montant annuel de la TEOM hors frais de gestion ;
- l’année concernée ;
- la date d’entrée du locataire ;
- sa date de sortie.
Le calculateur détermine ensuite le montant correspondant à la période d’occupation.
Attention : ce résultat constitue une estimation. Le bail, le mode de paiement des charges et les justificatifs doivent toujours être vérifiés avant de réclamer ou de contester une somme.
Saisissez uniquement le montant de la ligne TEOM figurant sur l’avis de taxe foncière, hors frais de gestion. Le calcul fournit une estimation au prorata des jours d’occupation dans l’année sélectionnée (365 ou 366 jours selon l’année).
Et en cas de colocation ?
La colocation demande un peu plus de prudence.
Si deux colocataires occupent ensemble le logement pendant toute l’année et que la répartition prévue est de 50/50, le calcul est simple.
Pour une TEOM de 210 € :
- colocataire 1 : 105 €
- colocataire 2 : 105 €
La situation se complique lorsque les colocataires ne sont pas présents pendant les mêmes périodes.
Par exemple :
- Léa occupe le logement de janvier à décembre ;
- Paul arrive seulement en juillet.
Dans ce cas, une simple division de la TEOM annuelle par deux ne représente pas forcément correctement leur occupation respective.
Il faut d’abord vérifier le bail, la manière dont les charges sont réparties et les périodes d’occupation.
Le calculateur permet donc d’effectuer une simulation, mais une répartition personnalisée entre colocataires doit rester cohérente avec le contrat et la situation réelle.
Le propriétaire doit-il fournir un justificatif ?
Oui, le locataire doit pouvoir comprendre et vérifier les charges qui lui sont demandées.
Le propriétaire ne devrait donc pas se contenter d’envoyer un message du type :
« Taxe poubelles : 250 € à payer. »
Le montant doit pouvoir être relié à une dépense réelle.
Pour la TEOM, l’avis de taxe foncière permet notamment de vérifier :
- le montant de la taxe ;
- l’année concernée ;
- les éventuels frais de gestion à exclure.
Lors d’une régularisation de charges, le propriétaire doit également communiquer un décompte par nature de charges.
Dans un immeuble collectif, le locataire doit pouvoir connaître le mode de répartition des charges entre les logements.
Les pièces justificatives doivent ensuite rester à sa disposition pendant les 6 mois suivant l’envoi du décompte.
Cela ne signifie pas nécessairement que le propriétaire doit envoyer spontanément l’intégralité de son avis de taxe foncière. En revanche, le locataire doit pouvoir vérifier la somme réclamée.
Dans quels cas un locataire peut-il contester la TEOM ?
Le fait qu’un locataire conteste une somme ne signifie pas que la TEOM n’est jamais récupérable. Elle l’est.
En revanche, il existe plusieurs bonnes raisons de demander des explications ou une correction.
1. Le propriétaire ne donne aucun justificatif
Le locataire doit pouvoir savoir d’où vient la somme réclamée.
Si le propriétaire demande 300 € sans expliquer le calcul ni permettre de vérifier la TEOM correspondante, il est normal de lui demander des justificatifs.
2. Les frais de gestion ont été ajoutés
Ils doivent être retirés.
Si l’avis indique :
- TEOM : 220 €
- frais de gestion : 18 €
le propriétaire ne peut pas réclamer 238 € au titre de la TEOM récupérable.
3. Le locataire n’a occupé le logement qu’une partie de l’année
Dans ce cas, il est légitime de vérifier comment la période d’occupation a été prise en compte.
Une répartition au prorata permet généralement d’éviter qu’un locataire paie une période pendant laquelle il n’occupait pas encore le logement.
4. Le bail prévoit un forfait de charges
C’est une situation très importante en location meublée.
Lorsque le bail prévoit un forfait de charges, ce forfait est payé avec le loyer et ne fait pas l’objet d’une régularisation selon les dépenses réellement constatées.
Le propriétaire ne peut donc normalement pas dire à la fin de l’année :
« Le forfait était insuffisant, vous devez maintenant ajouter 180 € de TEOM. »
Le risque d’une hausse des dépenses couvertes par le forfait est en principe intégré au fonctionnement même de ce forfait.
5. La somme réclamée ne correspond pas à une TEOM
Les expressions « taxe poubelles », « taxe d’ordures » ou « charges déchets » sont parfois utilisées de manière approximative.
Avant de payer, il faut donc identifier la dépense exacte.
Une TEOM, une REOM ou une prestation privée de collecte ne fonctionnent pas nécessairement de la même manière.
Forfait de charges ou provisions : pourquoi la différence est importante
Pour comprendre une demande de TEOM, il faut regarder comment les charges sont prévues dans le bail.
Avec des provisions sur charges
Le locataire verse chaque mois une somme provisoire.
Par exemple :
80 € de provisions sur charges par mois.
À la fin de la période concernée, le propriétaire compare :
- les provisions déjà versées ;
- les charges réellement récupérables.
S’il manque de l’argent, le locataire peut avoir un complément à payer.
S’il a versé trop de provisions, le propriétaire doit lui restituer le trop-perçu.
La TEOM peut être intégrée à cette régularisation.
Avec un forfait de charges
Le principe est différent.
Le montant prévu au bail est payé chaque mois, mais il ne fait normalement pas l’objet d’une régularisation en fonction des dépenses réellement supportées par le propriétaire.
Cela concerne notamment certaines locations meublées et les baux mobilité.
Si la TEOM fait partie des charges couvertes par ce forfait, son augmentation ne permet donc pas, à elle seule, de réclamer un supplément au locataire.
Régularisation des charges : quelles informations doivent être communiquées ?
Lorsque les charges sont payées sous forme de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation.
Avant cette régularisation, le locataire reçoit notamment un décompte des charges par catégorie.
Dans un immeuble collectif, le mode de répartition entre les logements doit également être indiqué.
Les justificatifs doivent rester disponibles pendant les 6 mois qui suivent l’envoi de ce décompte.
Le locataire peut ainsi contrôler si les sommes réclamées correspondent réellement à des charges récupérables.
Pour la TEOM, une régularisation claire devrait permettre de retrouver facilement :
- l’année concernée ;
- le montant de la TEOM ;
- les frais de gestion exclus ;
- la période d’occupation retenue ;
- le calcul utilisé lorsque le locataire n’a pas occupé le logement toute l’année.
Plus le calcul est transparent, moins il y a de risque de conflit.
Une ancienne TEOM peut-elle être réclamée plusieurs années après ?
Oui, dans certaines limites.
Une charge oubliée ne disparaît pas automatiquement au changement d’année.
En matière de bail d’habitation, le propriétaire peut en principe réclamer pendant 3 ans des loyers ou charges qui lui sont dus.
Le même délai protège le locataire : s’il découvre qu’il a payé trop de charges, il dispose également en principe de 3 ans pour demander le remboursement du trop-perçu.
Exemple
Un propriétaire découvre en 2026 qu’une charge due en 2024 n’a pas été régularisée.
Le simple fait que l’année 2024 soit terminée ne rend pas automatiquement la demande impossible.
Il devra cependant être capable de préciser :
- quelle charge est réclamée ;
- à quelle année elle correspond ;
- comment elle a été calculée ;
- quels justificatifs permettent de la vérifier.
Une demande du type :
« 600 € d’anciennes taxes poubelles »
sans détail ni document est évidemment beaucoup plus difficile à contrôler.
Une régularisation très tardive peut aussi être aménagée
Lorsque la régularisation des charges intervient tardivement, certaines protections existent pour le locataire.
Par exemple, lorsque la régularisation n’a pas été effectuée avant la fin de l’année civile suivant celle où les charges sont devenues exigibles, le locataire peut, dans certaines conditions, demander à payer le rappel par douzièmes.
Il est donc préférable, pour tout le monde, de régulariser les charges régulièrement plutôt que d’accumuler plusieurs années.
Que faire si le propriétaire réclame trop de TEOM ?
Il n’est pas nécessaire de commencer immédiatement par un conflit.
La première étape consiste généralement à demander calmement :
- le montant exact de la TEOM ;
- l’année concernée ;
- le justificatif correspondant ;
- le détail du calcul ;
- la confirmation que les frais de gestion ont bien été retirés.
Si le désaccord concerne une arrivée ou un départ en cours d’année, il est également utile de demander quelle période d’occupation a été retenue.
Vous pouvez consulter notre guide si votre propriétaire ne donne pas le décompte des charges.
Si le problème persiste, un règlement amiable peut être recherché. La commission départementale de conciliation peut notamment intervenir gratuitement dans de nombreux litiges entre propriétaires et locataires.
Le plus important est de conserver :
- le bail ;
- les décomptes de charges ;
- les justificatifs transmis ;
- les échanges écrits ;
- les preuves de paiement.
Le bon réflexe n’est donc pas de refuser systématiquement la TEOM, mais de vérifier que la somme demandée correspond réellement à ce qui peut être récupéré auprès du locataire.
TEOM, TEOM incitative et REOM : quelle différence ?
Toutes les communes ne financent pas la collecte des déchets de la même façon.
C’est pourquoi deux personnes habitant dans des villes différentes peuvent recevoir des factures très différentes.
La TEOM
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est liée à la taxe foncière.
Elle est établie au nom du propriétaire ou de l’usufruitier. Son montant repose notamment sur la valeur locative cadastrale du logement et le taux appliqué par la collectivité.
Elle ne correspond donc pas directement au nombre de sacs-poubelle produits par le logement.
Deux foyers qui produisent des quantités de déchets très différentes peuvent avoir une TEOM proche si leurs logements ont des caractéristiques fiscales similaires.
La TEOM incitative
Certaines collectivités ajoutent une part incitative à la TEOM.
Une partie du montant dépend alors davantage de l’utilisation du service : par exemple du volume de déchets, de leur poids ou du nombre de fois où un bac est présenté à la collecte.
Le principe reste celui d’une TEOM, mais une partie de la facture est davantage liée à la quantité de déchets produite.
La REOM
La redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM) fonctionne autrement.
Elle est directement liée au service rendu.
En principe, c’est donc la personne qui habite le logement et utilise le service qui doit la payer.
La commune ou l’intercommunalité fixe ses règles de calcul et assure sa facturation.
Le montant peut par exemple dépendre :
- du nombre de personnes dans le foyer ;
- de la taille du bac ;
- du volume de déchets ;
- du nombre de collectes.
TEOM et REOM ne doivent donc pas être confondues.
Si vous ne savez pas quel système existe dans votre commune, consultez le site de votre mairie ou de votre intercommunalité.
Les trois documents à vérifier avant de payer
Dans la plupart des situations, trois documents permettent de comprendre rapidement une demande de taxe d’ordures ménagères :
1. L’avis de taxe foncière
Il permet d’identifier la TEOM et les frais de gestion.
2. Le bail
Il indique notamment si les charges sont payées par provisions ou sous forme de forfait.
3. Le décompte de charges
Il permet de comprendre comment la somme demandée au locataire a été calculée.
Avec ces documents, il devient beaucoup plus facile de déterminer si la demande est normale ou si une erreur s’est glissée dans le calcul.
Exemple complet
Marc loue un appartement du 1er janvier au 30 juin.
Quelques mois après son départ, son ancien propriétaire reçoit son avis de taxe foncière.
Celui-ci indique :
- TEOM : 240 €
- frais de gestion : 18 €
Le propriétaire ne doit pas partir d’un total de 258 €, car les frais de gestion ne sont pas récupérables.
La base à examiner est donc de 240 €.
Comme Marc n’a occupé le logement qu’une partie de l’année, le propriétaire peut ensuite calculer une quote-part correspondant à cette période d’occupation.
S’il utilise un prorata journalier et que l’année compte 365 jours, les 181 jours allant du 1er janvier au 30 juin représentent environ :
240 × 181 ÷ 365 = 119,01 €
Le montant demandé à Marc serait donc d’environ 119 €, sous réserve du bail et des modalités de répartition applicables.
Le propriétaire ne devrait pas lui réclamer automatiquement les 240 € correspondant à l’année entière.
À retenir
La taxe d’ordures ménagères n’est pas forcément une charge que le propriétaire doit supporter seul.
Avec la TEOM, le propriétaire paie la taxe à l’administration, mais peut généralement en récupérer le montant auprès du locataire.
Il faut toutefois respecter quelques règles simples :
- ne pas récupérer les frais de gestion ;
- pouvoir justifier la somme demandée ;
- tenir compte de la période d’occupation lorsque c’est nécessaire ;
- vérifier le fonctionnement prévu par le bail ;
- ne pas ajouter une régularisation à un forfait de charges qui ne peut pas être régularisé ;
- distinguer la TEOM de la REOM.
Avant de payer ou de contester, il est donc préférable de regarder les documents plutôt que de se fier uniquement au montant annoncé.
Dans la majorité des cas, l’avis de taxe foncière, le bail et le décompte de charges suffisent à comprendre la situation.
Questions fréquentes
Le locataire doit-il payer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ?
Oui. Le propriétaire paie la TEOM avec sa taxe foncière, mais il peut ensuite en demander le remboursement au locataire. Les frais de gestion restent en revanche à la charge du propriétaire.
Quels frais ne peuvent pas être réclamés au locataire ?
Les frais de gestion ajoutés à la TEOM sur l’avis de taxe foncière ne sont pas récupérables. Le locataire peut demander à vérifier le montant réellement correspondant à la TEOM.
Que se passe-t-il si le locataire arrive en cours d’année ?
La TEOM est généralement répartie en fonction de la période d’occupation du locataire. Un calcul au prorata des jours permet d’obtenir une répartition simple et transparente, même s’il ne constitue pas une formule légale unique imposée dans toutes les situations.
Peut-on ajouter la TEOM à un forfait de charges ?
En principe non lorsque la TEOM fait partie des charges couvertes par le forfait. Dans une location meublée avec forfait de charges, ce forfait ne peut pas faire l’objet d’un complément ou d’une régularisation ultérieure.
Quel justificatif peut demander le locataire ?
Le locataire a le droit de vérifier la somme qui lui est demandée. Le propriétaire doit pouvoir justifier les charges et permettre l’accès aux documents correspondants. Pour la TEOM, l’avis de taxe foncière permet notamment de vérifier le montant de la taxe et de distinguer les frais de gestion.
Combien de temps peut-on réclamer ou contester la TEOM ?
En principe, le délai est de 3 ans. Le propriétaire peut réclamer des charges qui n’ont pas été payées pendant ce délai. De son côté, le locataire dispose également de 3 ans pour demander le remboursement de charges qu’il aurait payées en trop.
Je travaille dans l’immobilier au quotidien depuis quelques années, avec une approche très concrète du terrain. Je suis spécialisée dans les sujets liés à la location, aussi bien pour accompagner les locataires dans leurs démarches que les propriétaires bailleurs dans la gestion de leur bien.
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