Le dépôt de garantie en location : guide complet 2026
Le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire au moment de la signature du bail. Son montant, ses conditions de restitution et les retenues autorisées sont strictement encadrés par la loi. Ce guide fait le point sur tout ce qu'il faut savoir avant de signer un contrat de location en 2026 : définition, montants légaux, délais de restitution, retenues possibles et recours disponibles.
Dépôt de garantie ou caution : quelle différence ?
Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire au propriétaire lors de la signature du bail. Elle sert à couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations : dégradations du logement, loyers impayés, charges non réglées. À la fin du bail, cette somme est restituée au locataire, sous déduction des sommes éventuellement dues.
La caution, quant à elle, désigne non pas une somme d'argent mais une personne physique ou morale qui se porte garante du locataire en cas d'impayés. C'est le garant qui peut être sollicité si le locataire ne règle pas son loyer. Ces deux mécanismes sont distincts et peuvent coexister dans un même bail.
Dans le langage courant, on parle souvent de "caution" pour désigner le dépôt de garantie. C'est un abus de langage. La caution désigne le garant, pas la somme versée. Le terme juridiquement exact est "dépôt de garantie".
Article 22 de la loi du 6 juillet 1989 (location vide) et article 25-6 (location meublée). Loi modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014. Vérifié sur Légifrance et Service-Public.fr le 10 mars 2026.
Montants légaux selon le type de bail
La loi fixe des plafonds stricts que le bailleur ne peut pas dépasser. Tout montant supérieur au plafond légal est réputé non écrit : le locataire peut obtenir le remboursement du surplus et le bailleur s'expose à des dommages et intérêts.
Pour un appartement meublé loué 800 € par mois hors charges, le dépôt de garantie maximum est de 1 600 €. Pour un appartement vide loué au même prix, le plafond est de 800 €.
Le dépôt peut-il être révisé en cours de bail ?
Non. Contrairement au loyer qui peut être indexé chaque année sur l'IRL (Indice de Référence des Loyers), le dépôt de garantie est fixe pendant toute la durée du bail, y compris lors du renouvellement. Le bailleur ne peut ni l'augmenter ni l'indexer. Le dépôt ne produit pas non plus d'intérêts au bénéfice du locataire pendant la durée de la location.
Si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Toutefois, si le locataire demande à passer au paiement mensuel, le bailleur peut alors réclamer un dépôt.
Versement et encaissement
Le dépôt de garantie est versé au propriétaire à la signature du bail. Il peut être réglé par le locataire lui-même ou par un tiers, notamment :
L'avance LOCA-PASS® d'Action Logement est une aide gratuite permettant de financer le dépôt de garantie sans intérêts pour les salariés du secteur privé, les jeunes de moins de 30 ans en emploi ou en formation et les étudiants boursiers. Le remboursement s'étale sur 25 mois maximum.
Le montant du dépôt de garantie doit obligatoirement être mentionné dans le contrat de location. Tout versement effectué sans être prévu au bail est contestable.
Délais de restitution
La restitution du dépôt de garantie est l'une des sources de litiges les plus fréquentes entre locataires et bailleurs. La loi fixe des délais précis dont le point de départ est la date de remise des clés par le locataire, en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Cas des immeubles en copropriété
Lorsque le logement se situe dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La restitution du solde intervient dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes. Les deux parties peuvent toutefois convenir à l'amiable de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
Vente du logement en cours de bail
Si le logement est vendu pendant que le locataire est encore en place, c'est le nouveau propriétaire qui est tenu de restituer le dépôt de garantie à la fin du bail, même s'il ne l'a pas perçu lui-même lors de l'achat. La récupération du montant entre ancien et nouveau propriétaire se règle entre eux lors de la transaction.
Le locataire doit impérativement communiquer son adresse de nouveau domicile au bailleur lors de la remise des clés. Si le retard de restitution est dû à l'absence de cette information, la pénalité de 10 % ne s'applique pas. Envoyez cette adresse par lettre recommandée pour en garder la preuve.
Retenues autorisées sur le dépôt de garantie
Le bailleur peut déduire du dépôt de garantie uniquement les sommes qu'il est capable de justifier par des documents probants (devis ou factures). Toute retenue non justifiée est contestable.
- Réparations de dégradations prouvées au-delà de l'usure normale
- Loyers impayés (y compris le dernier mois si non réglé)
- Charges locatives non acquittées
- Défaut de nettoyage constaté à l'état des lieux de sortie
- Remplacement de clés ou d'éléments manquants
- Provision pour charges de copropriété (max 20 %)
- Usure normale des matériaux liée au temps
- Vétusté des équipements selon leur ancienneté
- Travaux de mise aux normes ou amélioration du bien
- Réparations de défauts existants avant l'entrée du locataire
- Travaux non justifiés par une facture ou un devis
- Retenues sans lien avec l'état des lieux comparé
Chaque euro retenu doit être justifié par un document. Si le bailleur présente uniquement un devis (et non une facture), le juge peut le considérer insuffisant. Il est recommandé de faire réaliser les travaux avant la restitution et de joindre les factures définitives.
Vétusté et justificatifs : comment les retenues sont calculées
La vétusté désigne l'usure naturelle d'un bien résultant du temps et d'un usage normal. Elle est à la charge du bailleur et ne peut jamais être imputée au locataire. La distinction entre vétusté et dégradation est souvent au coeur des litiges en fin de bail.
| Vétusté - charge du bailleur | Dégradation - charge du locataire |
|---|---|
| Peintures jaunies après plusieurs années d'occupation | Trous dans les murs, graffitis, traces importantes |
| Parquet légèrement terne avec l'usage | Parquet brûlé, taché de manière irréversible |
| Joints de salle de bain usés après 5 à 7 ans | Moisissures noires dues à un défaut de ventilation |
| Moquette comprimée ou légèrement décolorée | Moquette brûlée ou tachée irrémédiablement |
| Calcaire sur robinetterie ancienne | Robinet cassé ou arraché, miroir brisé |
| Peintures écaillées sur logement de plus de 10 ans | Carrelage cassé dû à un choc volontaire ou négligent |
Les grilles de vétusté
Des grilles de vétusté permettent d'objectiver la durée de vie théorique des matériaux et équipements. Bien que non obligatoires légalement, elles sont reconnues par les tribunaux comme référence d'évaluation. Elles permettent de calculer la dépréciation d'un élément selon son âge et de déterminer la part réellement imputable au locataire.
Par exemple : si une moquette posée en début de bail a une durée de vie théorique de 7 ans et que le locataire a occupé le logement 4 ans, la part à sa charge en cas de dégradation ne peut dépasser 3/7 du coût de remplacement.
Si la peinture était déjà en mauvais état à l'entrée et que cela a été mentionné dans l'état des lieux, le bailleur ne peut pas exiger une remise à neuf à la sortie. L'état des lieux d'entrée précis protège les deux parties.
Pénalités de retard : ce que risque le bailleur
Si le bailleur ne restitue pas le dépôt dans les délais légaux, le montant restant dû est automatiquement majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard entamé. Cette pénalité s'applique de plein droit, sans qu'une mise en demeure préalable soit nécessaire.
Pour un loyer de 900 € hors charges et un dépôt de 900 € non restitué :
Mois 1 de retard : 90 € de pénalité
Mois 2 : 180 € de pénalités cumulées
Mois 3 : 270 € de pénalités cumulées
En cas de gain judiciaire, le locataire peut percevoir davantage que le montant initial du dépôt.
Les pénalités continuent de s'accumuler pendant toute la durée d'une éventuelle procédure judiciaire. Il est donc dans l'intérêt du bailleur de restituer le dépôt dans les délais ou de proposer rapidement un accord amiable.
La majoration de 10 % ne s'applique pas si le retard est causé par le fait que le locataire n'a pas communiqué son adresse de nouveau domicile lors de la remise des clés.
Recours en cas de non-restitution ou de litige
Si le bailleur ne restitue pas le dépôt ou si des retenues semblent injustifiées, le locataire dispose de plusieurs voies de recours à activer dans l'ordre.
Rassemblez : l'état des lieux d'entrée et de sortie, les photos horodatées, le justificatif de versement du dépôt, les échanges écrits avec le bailleur et la preuve d'envoi de votre nouvelle adresse. Un dossier solide est votre meilleur atout en conciliation ou devant le juge.
Cas particuliers à connaître
Bail mobilité
Dans le cadre d'un bail mobilité (1 à 10 mois, destiné aux personnes en mobilité professionnelle, formation ou études), le dépôt de garantie est totalement interdit par la loi ELAN. Le bailleur peut en revanche demander une caution solidaire ou bénéficier du dispositif Visale d'Action Logement.
Colocation
En colocation, le dépôt de garantie global ne peut pas dépasser les plafonds légaux (1 mois pour un logement vide, 2 mois pour un meublé), peu importe le nombre de colocataires. Le bailleur ne peut pas multiplier le plafond par le nombre d'occupants.
Avance LOCA-PASS et dispositif Visale
- Avance gratuite et sans intérêts du dépôt de garantie
- Remboursement sur 25 mois maximum
- Pour les salariés du privé, jeunes en emploi ou formation, étudiants boursiers
- Proposée par Action Logement
- Garantie locative gratuite proposée par Action Logement
- Couvre les impayés de loyer et les dégradations
- Alternative au dépôt de garantie pour certains profils
- Utile notamment pour le bail mobilité où le dépôt est interdit
Départ anticipé du locataire
Si le locataire restitue les clés avant la fin du préavis, le délai de restitution du dépôt de garantie commence à courir à partir de la date de remise effective des clés, et non à la fin du préavis. Si l'état des lieux a été réalisé à cette date et qu'aucune dégradation n'est constatée, le bailleur dispose d'un mois pour restituer le dépôt.