Location de vacances : guide complet 2026
Louer son logement pendant les vacances ou proposer un meublé de tourisme à l'année : la location saisonnière est encadrée par une réglementation qui a profondément évolué depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024. Enregistrement obligatoire, nouvelles règles fiscales, pouvoirs élargis des maires, DPE imposé dans certains cas : 2026 marque un vrai tournant pour les loueurs. Que vous soyez propriétaire souhaitant rentabiliser votre bien ou vacancier cherchant à louer, ce guide fait le point sur tout ce qu'il faut savoir.
Qu'est-ce qu'un meublé de tourisme ?
Selon l'article L324-1-1 du Code du tourisme, un meublé de tourisme est une villa, un appartement ou un studio meublé proposé à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, pour un séjour à la journée, à la semaine ou au mois. Le locataire a l'usage exclusif du logement pendant son séjour. C'est ce qui distingue le meublé de tourisme de la chambre d'hôtes, où le propriétaire est présent pendant le séjour.
La durée maximale de location à un même client est de 90 jours consécutifs par année civile. Au-delà, ce n'est plus une location saisonnière mais une location meublée classique soumise à la loi de 1989. Un meublé de tourisme peut être classé (de 1 à 5 étoiles via Atout France) ou non classé : le classement est une démarche volontaire qui ouvre droit à des avantages fiscaux plus favorables.
Depuis la loi Le Meur, la distinction entre meublé classé et non classé a des conséquences fiscales très importantes. Un meublé non classé bénéficie d'un abattement de 30 % avec un seuil micro-BIC de 15 000 €. Un meublé classé bénéficie d'un abattement de 50 % avec un seuil de 77 700 €. Le classement vaut vraiment la peine d'être demandé si vos revenus locatifs dépassent 15 000 € par an.
La réglementation en 2026 : ce qui a changé
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 (loi n°2024-1039) a profondément remanié le cadre juridique de la location saisonnière. Son objectif : donner aux communes plus de moyens pour réguler un marché qui contribue à la tension sur le logement dans les zones touristiques. Les principales mesures sont entrées en application progressivement depuis début 2025 et se déploient tout au long de 2026.
| Mesure | Date d'entrée en vigueur | Impact |
|---|---|---|
| Enregistrement national obligatoire | Dernier trimestre 2026 (reporté) | Portail unique remplace les déclarations mairie actuelles |
| Nouveaux seuils fiscaux micro-BIC | Revenus 2025, déclarés en 2026 | Non classé : 15 000 € / Classé : 77 700 € |
| DPE obligatoire (nouveaux entrants) | Depuis nov. 2024 | A à E requis pour les nouveaux meublés soumis à autorisation |
| Pouvoir des maires renforcé | En cours | Plafond 90 jours possible, quotas, suspension de numéro |
| Information obligatoire au syndic | Depuis 2025 | Copropriétaires déclarant en mairie doivent informer le syndic |
| Règlements de copropriété | Depuis nov. 2024 | Nouveaux règlements mentionnent autorisation ou interdiction des meublés |
Le portail numérique unique d'enregistrement des meublés de tourisme, initialement prévu pour mai 2026, a été reporté au dernier trimestre 2026. La procédure actuelle de déclaration en mairie reste donc en vigueur jusqu'à sa mise en ligne. Renseignez-vous auprès de votre mairie pour connaître la procédure applicable à votre commune.
Louer sa résidence principale en location saisonnière
Vous pouvez louer votre résidence principale de façon ponctuelle pendant vos vacances ou absences, sous certaines conditions. C'est le cadre typique d'un particulier qui met son logement sur Airbnb quelques semaines par an.
La règle des 120 jours
La location de la résidence principale comme meublé de tourisme est limitée à 120 jours par an. Certaines communes, comme Paris et Marseille, ont exercé le droit que leur confère la loi Le Meur d'abaisser ce plafond à 90 jours. Dépasser ces seuils expose à une amende de 15 000 €. Les plateformes comme Airbnb sont tenues de bloquer automatiquement les annonces dès que le seuil est atteint.
- Louer jusqu'à 120 jours par an (90 dans certaines communes)
- Sous-louer avec accord écrit du propriétaire si vous êtes locataire
- Louer une chambre chez l'habitant sans limite de durée (vous restez présent)
- Déclarer les revenus en micro-BIC ou au régime réel
- Dépasser le plafond de jours fixé par votre commune
- Louer un logement social en meublé touristique
- Sous-louer sans accord écrit du bailleur si vous êtes locataire
- Louer sans déclaration préalable dans les communes qui l'exigent
Oui, mais uniquement avec l'accord écrit de votre bailleur, et à un prix ne dépassant pas votre propre loyer. Sans cet accord, c'est une faute grave pouvant entraîner la résiliation de votre bail. Si votre propriétaire accepte, formalisez cet accord par écrit avant chaque mise en location.
Louer sa résidence secondaire
La location d'une résidence secondaire comme meublé de tourisme est soumise à des règles plus strictes que pour la résidence principale, notamment sur l'autorisation de changement d'usage.
L'autorisation de changement d'usage
Dans certaines communes, transformer un logement à usage d'habitation en meublé de tourisme constitue un changement d'usage qui nécessite une autorisation préalable du maire. Sont notamment concernées : les communes de plus de 200 000 habitants, celles des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, et toute autre commune qui décide d'appliquer cette règle.
Le maire peut imposer une règle de compensation : pour chaque m² de logement transformé en meublé touristique, le propriétaire doit transformer un local commercial de même surface en logement. Ne pas respecter cette obligation est passible d'une amende pouvant atteindre 100 000 €, plus une astreinte de 1 000 € par jour et par m².
Le DPE pour les nouvelles mises en location
Depuis novembre 2024, tout logement proposé pour la première fois en meublé de tourisme et soumis à autorisation de changement d'usage doit présenter un DPE classé entre A et E. Un logement classé F ou G ne peut pas être mis en location saisonnière dans ce cadre. À partir de 2034, le seuil passera à A-D. L'absence de DPE conforme est passible d'une amende de 5 000 €.
Les démarches obligatoires pour louer
Avant de publier votre première annonce, plusieurs formalités sont obligatoires. Les ignorer expose à des amendes significatives.
La fiscalité de la location saisonnière en 2026
La loi Le Meur a profondément modifié la fiscalité des meublés de tourisme, applicable pour les revenus 2025 déclarés en 2026. La réforme a surtout durci les conditions pour les meublés non classés, tout en maintenant des avantages pour les classés.
| Type de meublé | Seuil micro-BIC | Abattement | Au-delà |
|---|---|---|---|
| Non classé | 15 000 € | 30 % | Régime réel obligatoire |
| Classé (1 à 5 étoiles) | 77 700 € | 50 % | Régime réel obligatoire |
| Chambre d'hôtes | 77 700 € | 50 % | Régime réel obligatoire |
Le régime micro-BIC
C'est le régime le plus simple : vous déclarez votre chiffre d'affaires brut (loyers + charges incluses) et l'administration applique automatiquement l'abattement forfaitaire. Pas de comptabilité complexe. Ce régime est accessible tant que vos revenus restent sous le seuil applicable à votre type de meublé.
Le régime réel
Au-delà des seuils ou sur option, le régime réel vous permet de déduire vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, charges de copropriété, assurances, amortissement du bien et du mobilier...) et peut générer un déficit reportable sur vos BIC de location meublée. Il nécessite une comptabilité conforme et souvent le recours à un expert-comptable, mais peut être très avantageux si vos charges sont élevées.
Si vous louez une partie de votre résidence principale (une chambre par exemple) et que les revenus annuels ne dépassent pas 760 €, vous êtes totalement exonéré d'impôt sur ces revenus. Au-delà, les revenus sont imposables dans la catégorie des BIC. Cette exonération ne s'applique qu'à la location d'une partie de la résidence principale, pas à un logement entier.
Si vous louez une partie de votre résidence principale à l'année à un tiers (colocation ou chambre meublée), ce n'est pas de la location saisonnière. Les règles fiscales sont différentes. Pour une chambre louée à l'année, les revenus sont exonérés d'impôt si le loyer ne dépasse pas 190 €/m²/an (plafond valable jusqu'au 31 décembre 2026). Consultez la page dédiée sur Service-Public.fr pour les règles exactes selon votre situation.
Copropriété et location saisonnière
La location saisonnière en copropriété est un sujet sensible qui génère souvent des conflits de voisinage. Le cadre légal s'est durci depuis 2024 pour donner plus de pouvoir aux copropriétés dans la régulation de cette pratique.
- Le règlement de copropriété prime sur tout : vérifiez-le en premier
- Une clause bourgeoise exclusive interdit toute activité commerciale
- Depuis nov. 2024, les nouveaux règlements doivent mentionner explicitement la position sur les meublés touristiques
- Un vote à 2/3 des voix peut désormais interdire les meublés dans les copropriétés existantes
- Tout copropriétaire déclarant en mairie doit informer le syndic
- Mise en demeure du syndic de cesser l'activité
- Action en justice des autres copropriétaires
- Condamnation à rembourser les préjudices subis par la copropriété
- Suspension du numéro d'enregistrement par la mairie
- Astreinte de 1 000 € par jour et par m² en cas de non-respect
Si vous achetez un bien dans le but de le louer en meublé touristique, vérifiez le règlement de copropriété avant la signature du compromis. Un règlement qui interdit cette pratique rend votre projet caduc avant même de commencer. C'est un point à aborder lors des visites et à vérifier dans les documents remis par le notaire. Notre guide sur les diagnostics immobiliers détaille les documents à examiner avant tout achat.
Airbnb, Abritel, Booking : bien utiliser les plateformes
Les plateformes de location saisonnière sont aujourd'hui les principaux canaux de distribution des meublés touristiques. Elles simplifient la mise en ligne, la gestion des réservations et souvent la collecte de la taxe de séjour, mais elles ont aussi leurs règles propres et leurs commissions.
Ce que les plateformes font pour vous
- Mise en relation avec les voyageurs
- Gestion du paiement sécurisé
- Collecte et reversement automatique de la taxe de séjour (selon communes)
- Blocage automatique des annonces au-delà de 120 jours (résidence principale)
- Couverture hôte partielle en cas de dégradations
- Système d'avis bidirectionnel
- Airbnb : 3 % côté hôte + 14 % côté voyageur en moyenne
- Abritel/Vrbo : abonnement annuel ou commission par réservation
- Booking.com : 15 à 18 % de commission sur le prix de la nuit
- Frais de service variables selon les marchés et les périodes
L'obligation de déclaration s'applique même via les plateformes
Utiliser Airbnb ou Abritel ne vous dispense pas de vos obligations légales. Vous restez personnellement responsable de la déclaration en mairie, de l'obtention du numéro SIRET, du respect du plafond de jours et de la déclaration fiscale de vos revenus. Les plateformes transmettent désormais les données de leurs loueurs à l'administration fiscale chaque année.
Depuis 2020, les plateformes numériques ont l'obligation de déclarer à l'administration fiscale les revenus perçus par leurs utilisateurs. Si vous omettez de déclarer vos revenus de location saisonnière, l'administration dispose déjà de l'information via la plateforme. Les revenus non déclarés exposent à des redressements fiscaux avec majorations et intérêts de retard.
Louer un logement de vacances : droits du vacancier
Si vous êtes du côté locataire et cherchez à louer un meublé de vacances, voici les points essentiels pour vous protéger et éviter les mauvaises surprises.
Le contrat de location saisonnière
Toute location saisonnière doit faire l'objet d'un contrat écrit. Celui-ci doit mentionner : la description précise du logement, le prix total de la location, le montant du dépôt de garantie éventuel, les conditions d'annulation et les équipements inclus. Un état des lieux n'est pas légalement obligatoire en location saisonnière comme il l'est en location longue durée, mais il est fortement recommandé à l'entrée et à la sortie.
- Vérifier que le numéro d'enregistrement figure dans l'annonce
- Lire les avis des précédents locataires
- Vérifier les conditions d'annulation avant de payer
- Demander un contrat écrit avec les conditions précises
- Photographier le logement à l'arrivée en cas de litige
- Payer via la plateforme plutôt que directement pour bénéficier de sa protection
- Annonce sans numéro d'enregistrement dans les communes qui l'exigent
- Prix anormalement bas pour le secteur et la période
- Demande de paiement hors plateforme par virement direct
- Pas de réponse aux demandes d'information avant réservation
- Photos qui ne correspondent pas à la description
Les arnaques à la location saisonnière existent, surtout en dehors des grandes plateformes. Ne payez jamais par virement bancaire direct avant d'avoir vu le logement ou sans avoir reçu un contrat signé. Si quelqu'un vous demande de payer hors plateforme "pour économiser les frais", refusez : vous perdriez toute protection en cas de problème. En cas de litige avec un propriétaire, la médiation via la plateforme est la première étape avant tout recours juridique.