L'état des lieux en location : guide complet 2026
L'état des lieux est le document central de toute relation locative. Réalisé à l'entrée et à la sortie du locataire, il protège autant le bailleur que le locataire en cas de litige sur le dépôt de garantie. Mal rédigé ou absent, il peut coûter cher aux deux parties. Ce guide fait le point sur tout ce qu'il faut savoir en 2026 : obligations légales, mentions à inclure, checklist pratique, règles sur la vétusté et recours disponibles.
Qu'est-ce que l'état des lieux ?
L'état des lieux est un document écrit décrivant l'état précis d'un logement et de ses équipements à un instant donné. Il est établi deux fois dans la vie d'un bail : une première fois à l'entrée du locataire lors de la remise des clés, une seconde lors de sa sortie au moment de la restitution.
En comparant les deux documents, bailleur et locataire peuvent identifier les éventuelles dégradations survenues pendant la période de location, les distinguer de l'usure normale du temps, et déterminer si une retenue sur le dépôt de garantie est justifiée.
Son caractère contradictoire est essentiel : les deux parties, bailleur et locataire ou leurs mandataires, doivent être présentes lors de sa réalisation. C'est cette présence mutuelle qui lui confère sa valeur juridique. Un état des lieux réalisé par une seule partie sans prévenir l'autre est juridiquement sans valeur.
Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et décret n°2016-382 du 30 mars 2016.
Cadre légal et obligations en 2026
Depuis la loi ALUR de 2014, l'état des lieux doit être annexé au contrat de bail pour toutes les locations de résidence principale, qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé, d'un bail classique ou mobilité.
Qui doit être présent ?
L'état des lieux doit être réalisé conjointement par le bailleur et le locataire, ou leurs représentants munis d'une procuration écrite. Il doit se tenir dans de bonnes conditions d'éclairage, en pratique de jour ou avec un éclairage artificiel suffisant. Si un colocataire ne peut pas être présent, il peut mandater un autre colocataire en précisant par écrit sa délégation. Pour en savoir plus sur les droits spécifiques des colocataires lors de l'état des lieux, consultez notre guide sur la colocation.
Conséquences de l'absence d'état des lieux
- Base de comparaison claire à la sortie
- Preuve de l'état initial du logement
- Protection du locataire contre des retenues injustifiées
- Protection du bailleur en cas de dégradations réelles
- Logement présumé remis en bon état par la loi
- Le bailleur ne peut réclamer aucune retenue sans preuves
- Litiges quasi impossibles à trancher objectivement
- Risque pour le locataire si le bailleur conteste
Quel est le coût ?
Réalisé à l'amiable, l'état des lieux est entièrement gratuit. Si une agence intervient pour l'entrée, les frais sont plafonnés à 3 € par m² de surface habitable. L'état des lieux de sortie est toujours gratuit pour le locataire. Toute clause contraire dans le bail est abusive.
En cas de désaccord nécessitant un commissaire de justice, les honoraires sont réglementés et partagés à parts égales.
Mentions obligatoires
Le décret du 30 mars 2016 liste les informations que doit contenir tout état des lieux pour avoir une valeur juridique. Un document incomplet peut être contesté.
| Mention | Entrée | Sortie |
|---|---|---|
| Type (entrée ou sortie) | ✅ | ✅ |
| Date de réalisation | ✅ | ✅ |
| Adresse du logement | ✅ | ✅ |
| Identité des parties | ✅ | ✅ |
| Relevés des compteurs (eau, électricité, gaz) | ✅ | ✅ |
| Détail des clés et moyens d'accès | ✅ | ✅ |
| Description pièce par pièce (sols, murs, plafonds, équipements) | ✅ | ✅ |
| Signature des parties | ✅ | ✅ |
| Nouvelle adresse du locataire | Non | ✅ |
| Évolutions constatées depuis l'entrée | Non | ✅ |
La loi ne rend pas les photos obligatoires, mais elles renforcent la valeur du document en cas de litige. Chaque photo doit être datée, lisible et associée à une description écrite. Conservez-les dans un dossier partagé accessible à toutes les parties.
L'état des lieux d'entrée
L'état des lieux d'entrée est réalisé au moment de la remise des clés. C'est le document de référence qui servira de base à la fin du bail. Plus il est précis, mieux les deux parties sont protégées.
Comment bien le réaliser
Le délai de 10 jours
Après la signature, le locataire dispose de 10 jours pour demander des corrections par lettre recommandée avec accusé de réception.
Pour les équipements de chauffage, ce délai est étendu jusqu'à la première période de chauffe. Un dysfonctionnement constaté en octobre peut encore être signalé si vous avez emménagé en juillet.
L'état des lieux de sortie
L'état des lieux de sortie est réalisé au moment de la restitution des clés. Il est comparé à l'état des lieux d'entrée pour identifier les dégradations imputables au locataire et décider du montant du dépôt restitué.
Comment le réaliser
Il doit être établi sous la même forme que l'état des lieux d'entrée, sur un document unique avec deux colonnes (entrée / sortie) ou sur deux documents comparés. Il est remis immédiatement aux deux parties.
Certains bailleurs proposent un pré-état des lieux quelques semaines avant le départ pour anticiper les réparations. Non obligatoire, il réduit souvent les litiges en sortie en permettant au locataire de réaliser les petites réparations avant le jour J.
Délais de restitution du dépôt de garantie
Pour comprendre l'ensemble des règles sur le dépôt de garantie, les retenues autorisées et les recours disponibles, consultez notre guide complet sur le dépôt de garantie en location.
Checklist pièce par pièce
Voici les éléments à inspecter systématiquement lors de tout état des lieux.
Relevez les index d'eau, d'électricité et de gaz en tout début d'état des lieux. Ces chiffres sont indispensables et doivent être exacts pour éviter tout litige sur la consommation.
Vétusté vs dégradations : la distinction fondamentale
La vétusté désigne la dégradation naturelle d'un bien due au temps et à un usage normal. Elle est à la charge exclusive du bailleur et ne peut jamais justifier une retenue sur le dépôt. Une dégradation résulte d'un usage anormal ou d'une négligence du locataire.
| Vétusté (charge du bailleur) | Dégradation (charge du locataire) |
|---|---|
| Peintures jaunies ou passées après plusieurs années | Trous dans les murs non rebouchés, graffitis |
| Parquet terne avec l'usage quotidien | Parquet brûlé, griffé profondément |
| Joints de douche usés après 5 à 7 ans | Moisissures noires dues à un manque de ventilation |
| Moquette légèrement comprimée ou décolorée | Moquette brûlée ou tachée irrémédiablement |
| Calcaire sur robinetterie ancienne | Robinet cassé ou arraché |
| Peintures écaillées sur logement de plus de 15 ans | Carrelage cassé, miroir brisé |
Les grilles de vétusté
Des grilles de vétusté permettent d'objectiver la dépréciation naturelle des matériaux selon leur ancienneté. Non obligatoires, elles sont reconnues par les tribunaux comme référence pour calculer la part de responsabilité réelle du locataire.
Le bailleur ne peut pas exiger que le locataire remette le logement dans un état meilleur qu'à son arrivée. Si la peinture était déjà usée à l'entrée, il ne peut pas réclamer une peinture neuve à la sortie. C'est précisément pour cela qu'un état des lieux d'entrée précis et détaillé protège aussi le locataire.
Dépôt de garantie et retenues légales
L'état des lieux de sortie conditionne directement le montant du dépôt de garantie restitué, encadré par la loi du 6 juillet 1989.
Plafonds légaux du dépôt
| Type de location | Plafond légal |
|---|---|
| Location vide | 1 mois de loyer hors charges maximum |
| Location meublée | 2 mois de loyer hors charges maximum |
Ce que le bailleur peut retenir
Le bailleur ne peut pas retenir pour l'usure normale, la vétusté, les travaux de mise aux normes ou les réparations dues à des vices cachés antérieurs à l'entrée. Toute retenue doit être justifiée par une facture ou un devis daté.
Pénalités de retard
En cas de retard injustifié, une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges s'applique automatiquement pour chaque mois de retard entamé, sans mise en demeure préalable. Pour un loyer de 800 € hors charges, chaque mois de retard coûte 80 € au bailleur.
Litiges et recours en cas de désaccord
En cas de désaccord, plusieurs voies existent avant d'envisager une procédure judiciaire.
Si une partie refuse de participer
L'autre partie peut faire appel à un commissaire de justice, qui avertit les deux parties par lettre recommandée au moins 7 jours à l'avance. Son constat a une valeur légale incontestable. Les frais sont partagés à parts égales.
Voies de recours amiables
Recours judiciaire
En cas d'échec amiable, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire est compétent. Délai de prescription : 3 ans. Pour les sommes inférieures à 5 000 €, une tentative de conciliation est obligatoire avant toute saisine.
Coûte généralement 100 à 300 € selon la surface, partagés à parts égales. Constitue une preuve quasi irréfutable devant un tribunal et dissuade souvent l'autre partie de poursuivre un litige infondé.